Las unidades con mayor oferta en arriendo —de uno y dos dormitorios— se alquilan en más de $776 mil mensuales en promedio en dicha zona de la comuna de Las Condes. Según corredores de propiedades, dichas viviendas solo están desocupadas entre 10 y 21 días.
MI METRO CUADRADO:
El barrio más rentable del sector oriente de la capital para el negocio del arriendo de departamentos pequeños es el de las inmediaciones del Parque Araucano, entre las calles Kennedy (norponiente), Nuestra Señora del Rosario (nororiente), Las Condes (sur) y Alonso de Córdova (surponiente).
Según un sondeo de Zoominmobiliario.com de Mapcity, los departamentos de uno y dos dormitorios que se alquilan en dicho sector tienen un retorno anual de 5,5%, considerando el canon de renta mensual anualizado, menos los costos asociados a la administración y dividido por el valor de venta de las unidades nuevas y usadas. El informe contempla solo inmuebles de una y dos habitaciones, pues son los de mayor presencia en el mercado para alquilar.
En las cinco zonas que presentan las mejores rentabilidades del sector oriente, ocho de cada diez viviendas tienen esa distribución, según Zoominmobiliario.com En el área del Parque Araucano, la tarifa promedio es de 28,5 UF mensuales, es decir, poco más de $776 mil, mientras que el precio de venta es de 7.150 UF en promedio (ver infografía). El barrio que le sigue en rentabilidad es el conocido como ‘Renacimiento Italiano’, donde se ubican calles como Botticelli, Bocaccio y Da Vinci, en el cuadrante entre las avenidas Las Condes (norponiente), Padre Hurtado (oriente) y Apoquindo (sur).
Ahí, el valor de venta es similar, 7.108 UF, pero el arriendo es casi $260 mil más bajo, llegando a unos $523 mil (19,2 UF). Para Víctor Danús, gerente general de la corredora Prourbe, la inmediatez a dos grandes extensiones de áreas verdes (los parques Araucano y Juan Pablo II), la conectividad que entrega la avenida Kennedy y la fuerte presencia de equipamiento comercial, como el mall Parque Arauco, explicarían el mejor rendimiento del primer sector.
Al mismo tiempo, Javier Lavín, gerente general de la consultora ÁreaCero, destaca que en dicho barrio hay un importante número de empresas, lo que resta presencia al mercado residencial.
‘Hay muchos edificios de oficinas por Nueva Las Condes, por lo que la oferta de viviendas se ve reducida, a pesar de que hay demasiada gente que quiere arrendar. Esto hace que los precios tiendan a ser altos y que haya poca vacancia’, explica. Distintos corredores de propiedades destacan que los departamentos del lugar solo demoran de 10 a 21 días en colocarse. Además, las mismas compañías que se ubican en el sector coordinan la localización de varios de sus ejecutivos expatriados, por la cercanía.
‘Las multinacionales están dispuestas a pagar bastante más que los particulares, pues se sabe que muchas veces necesitan estadías cortas, de entre seis meses y un año. En cambio, la gente que arrienda de forma particular no se cambia cada año’, agrega Lavín. Los corredores especializados en el sector coinciden en que los extranjeros son un segmento importante de la demanda por departamentos.
‘Muchos prefieren unidades amobladas, lo que puede aumentar en 20% la tarifa. Es un negocio ventajoso, pues prácticamente no hay vacancias’, dice Lavín.
José Miguel Raidi, corredor de Re/ Max Exclusive, subraya que otro fenómeno común de ver es el arriendo por día, que también se observa con fuerza en el barrio ‘Renacimiento Italiano’: ‘En este último cuadrante se está cobrando US$ 100 la noche (poco más $66 mil) y el promedio de ocupación es de 18 a 20 días, por lo que en un mes se puede sacar sobre $1 millón, lo que dispara la rentabilidad’.
INVERSIONISTA que prefiere sector oriente busca estabilidad Los distintos barrios de la zona oriente están lejos de los niveles de retorno que se alcanzan en el área poniente de la capital. En Estación Central, por ejemplo, en las cercanías al Mallplaza Alameda, este índice llega a 8% anual, según Zoominmobiliario.com.
‘Las Condes no es la comuna por excelencia para invertir, pues el costo de compra de los departamentos es tan alto, que la renta no alcanza a cubrir el dividendo’, indica Raidi. Además, la vacancia tiende a afectar más el rendimiento de la vivienda, advierte Lavín: ‘El gasto común es mayor que en el centro, lo mismo que las contribuciones. Por lo mismo, un mes sin arrendatario pega de manera más intensa en Las Condes que en Santiago centro’.
A pesar de lo anterior, hay quienes prefieren adquirir inmuebles en los barrios acomodados de la capital para luego alquilarlos. ‘Es un perfil conservador, porque son sectores ultra desarrollados, que tienen una demanda histórica de arriendo constante. No son los más rentables, pero sí los de mayor estabilidad’, destaca Francisco Ackermann, gerente comercial y cofundador de Capitalizarme.
En términos de plusvalía, las alternativas habitacionales en el sector oriente tienden a tener una mayor ganancia. En todo caso, Mariano Berazaluce, gerente general de Zoominmobiliario.com, no cree que esta variable tenga peso en la decisión de invertir en estas comunas: ‘La gente que compra para arrendar está pensando en mantener el activo, muchas veces para complementar su jubilación. No tiene dentro de sus planes vender’, dice.
A la hora de elegir la propiedad, Danús recomienda considerar el equipamiento urbano que hay en las cercanías, así como el nivel de conectividad. Berazaluce complementa: ‘Es importante tener una idea de quién se espera que ocupe la vivienda. Hay barrios que se prestan mejor para expatriados, otros para la vida en familia y otros para estudiantes o jóvenes’, señala.
Lavín también precisa que es clave fijarse en el estado del edificio y el manejo de la administración: ‘Si las cosas no funcionan bien, hay mucho gasto común adeudado o los ascensores están malos, es difícil poner de acuerdo a una comunidad entera’.
Por ello, a juicio del experto, es más ventajoso comprar opciones usadas, pues se puede constatar en terreno en qué situación se encuentra el edificio y cómo se mantiene.
‘El precio de venta es considerablemente más bajo y los arriendos son casi iguales a los nuevos. Además, si se sale a arrendar una unidad, probablemente sea la única, mientras que si toda la torre está recién recepcionada, hay mucha oferta disponible’, agrega.
Al contrario, Raidi prefiere los desarrollos nuevos, al menos en la zona oriente. ‘Hay muchos edificios autosustentables y ecológicos que tienen gastos comunes más económicos que los tradicionales y a su vez, es más factible la renta por día para extranjeros’.
Recuadro
EN ÑUÑOA Y PROVIDENCIA las viviendas en altura rentan 4,6% anual:
Además de Las Condes, la comuna de Ñuñoa también tiene presencia dentro de los cinco barrios de mayor rentabilidad anual, según el sondeo de Zoominmobiliario.com.
En el sector de Los Guindos —entre las calles Simón Bolívar (norte), Ossa (oriente), Irarrázaval (sur), José Batlle y Ordóñez (surponiente) y Ortúzar (poniente)—, los departamentos en arriendo tienen una ganancia de 4,6% al año. ‘Es una zona que cuenta con línea de metro y el Mallplaza Egaña, pero que todavía es barata.
La plusvalía irá aumentando en ese lugar’, cree Javier Lavín, gerente general de ÁreaCero. En el estudio se detalla que el precio promedio de venta de los inmuebles de uno y dos dormitorios es 4.529 UF, un 37% más económico que en los alrededores del Parque Araucano, en Las Condes. Al mismo tiempo, el arriendo mensual es de $471 mil (17,3 UF), un 39% menos que en el barrio de mayor rendimiento del sector oriente. Otra área es la de la Divina Providencia, entre las calles Andrés Bello (norte), Pedro de Valdivia (oriente), Valenzuela Castillo (sur) y Manuel Montt (poniente), en Providencia.
En dicho lugar, el retorno anual alcanza a 4,6%, con un precio de venta de 5.228 UF y un alquiler que promedia los $482 mil (17,7 UF).
Fuente: El Mercurio
