El desarrollo futuro de los proyectos de mayor envergadura es un aspecto cada vez más considerado a la hora de adquirir una vivienda, pues permite vislumbrar cuáles son los servicios y equipamientos con los que contarán.

En los proyectos de mayor envergadura, tener un buen master plan es clave, tanto para las inmobiliarias como para los compradores.

En Inmobiliaria FG, por ejemplo, explican que en términos inmobiliarios, un master plan «permite visualizar si puedes diversificar tu producto y, por lo tanto, hacer un consumo más eficiente del suelo, generando una mejora tasa de retorno. Además, posibilita planificar mejor un desarrollo inmobiliario desde su nacimiento, evitando improvisaciones».

También, señalan: «posibilita diseñar un barrio completo, independiente de que vaya sufriendo cambios en su desarrollo, lo que permite tener una carta de navegación. Por ejemplo, pensar desde un inicio los flujos vehiculares, la distribución de servicios y equipamiento comercial y educacional».

Para elaborarlo, indican en la inmobiliaria, se debe tener en cuenta la normativa vigente, de modo de establecer con claridad qué es lo que está permitido construir. Luego, hacer un análisis de los servicios y mercados de los alrededores, con el objeto de incorporar aquellos elementos que sean escasos o por los que haya más demanda. Y hay que tener en cuenta la vialidad propuesta por el plan regulador, de modo de establecer cómo sacarle provecho al master plan.

En definitiva, dice Isabel Palma, gerente comercial de Inmobiliaria FG, lo «más relevante de hacer un master plan es que podemos planificar la ciudad, logrando resultados más amigables con los que la habitarán, por ejemplo, visualizando antes la forma de moverse de quienes vivirán ahí, dónde comprarán, dónde se educarán, etc. Entonces logras definir zonas para cada uso, considerando la forma de vida de las personas y lo que es más eficiente en términos de movilidad, tiempos, etc. Una Smart city, cuestión tan en boga en países europeos, por ejemplo, considera sí o sí la planificación de la ciudad, y nosotros como inmobiliarios tenemos la responsabilidad de hacer lo que nos toca».

Apuesta estratégica

Por su parte, Rodrigo Abufón -gerente comercial Inmobiliaria Aconcagua- explica que un master plan es una propuesta estratégica de organización de un territorio, que «implica tiempos de desarrollo de largo plazo (5 años) y se asocia habitualmente a viviendas en extensión que se ejecutan en varias etapas. El master plan cumple la función de estructurar y detallar el desarrollo del proyecto, en cuanto al total de viviendas propuestas, su distribución, vialidad interior, áreas verdes y de esparcimiento, usos comerciales (si corresponde), capacidad vial, entre otros».

Esta propuesta, señala: «Está acompañada de antecedentes técnicos que se presentan en las direcciones de Obras respectivas, para fijar las condiciones urbanísticas del proyecto presentado. En esta línea, el master plan es fundamental, ya que permite a los clientes visualizar el desarrollo actual del proyecto y sus etapas futuras, teniendo ellos claridad del desarrollo del sector en el cual están comprando su vivienda».

Indica que «el master plan de un proyecto debe considerar en su análisis no solo el comportamiento actual del mercado, sino además el desarrollo futuro. Esto, para poder realizar los ajustes necesarios en las viviendas proyectadas y su entorno, pudiendo incorporar nuevas tendencias entre los consumidores. Por ejemplo, dice, en «Inmobiliaria Aconcagua, estos conceptos los aplicamos en gran parte de nuestros proyectos en etapas, ya que son de desarrollo de mediano y largo plazo y están expuestos a cambios en ciclos económicos y comerciales o a la incorporación de restricciones normativas».

Afirma que, gracias a este instrumento: «el cliente cuenta con más información sobre el desarrollo total del proyecto. Esto con relación a dónde se ubicará su futura vivienda en el macroproyecto, su orientación, su cercanía a las áreas verdes interiores y zonas de recreación, equipamiento comunitario y equipamiento de servicios, en caso de que corresponda. Todo lo anterior entrega información muy valiosa a los clientes para la compra de una vivienda».

Añade que «al tratarse de una planificación de largo plazo, donde se plasma el desarrollo total del proyecto, el cliente puede ir monitoreando las etapas que se van construyendo y su grado de avance. Con ello, puede tener una idea más cercana de cómo será el proyecto cuando llegue a término su construcción. Por ejemplo, en un proyecto de Inmobiliaria Aconcagua, al momento de la compra, un cliente podría revisar qué tan cercana quedará su vivienda de las áreas verdes, accesos al condominio, equipamiento comunitario (si corresponde), entre otros. Esto, para tomar una decisión con más información del proyecto».

Claro que afirma, en general, que la «planificación de la ciudad no ha evolucionado en Chile como lo vemos en otros países más desarrollados, donde la planificación es sobre el territorio metropolitano y no sobre una comuna en específico. Un punto relevante en el análisis son los estudios relativos a la capacidad vial (EISTU) y las declaraciones de impacto ambiental (DIA), que determinan en gran medida el desarrollo y la ejecución de las mitigaciones de estudios».

En específico, asevera, «para el desarrollo de un master-plan se toma en mayor consideración investigar la demanda, incorporando las nuevas tendencias del consumidor en el desarrollo de proyectos; cómo las viviendas se van acoplando a estas nuevas tendencias no solo en terminaciones, sino también en aspectos tecnológicos que son parte de la vida actual. Es fundamental incorporar estos cambios en las estructuras de decisión y aplicarlos al desarrollo de productos».

Por su parte, María de la Luz Valdés, gerente comercial Bricsa, empresa Brotec Icafal, dice que un buen master plan sustenta el desarrollo planificado de grandes extensiones de suelo urbano, con el fin de que se proyecte de manera eficiente y competitiva desde su fase inicial, lo que genera estabilidad en el largo plazo.

Por eso, comenta, es importante conocer el master-plan antes de comprar una vivienda: «El propietario puede anticipar cómo será el desarrollo final y el entorno donde va a vivir, ya que el master plan es una planificación sustentable en el largo plazo, donde se incorpora todo lo que tendrá el proyecto: servicios, equipamientos, infraestructura, oferta inmobiliaria y la densidad de las viviendas que estarán en el terreno. Permite saber de antemano si habrá strip center , ciclovías, estaciones de deporte, cantidad y distribición de áreas verde, cercanía de colegios y los enlaces viales que se consideran».

Añade que, actualmente, se consideran mucho más las variables sociales y el aporte al entorno donde se desarrollan los proyectos, ya que hay mayor conciencia por parte de las inmobiliarias respecto de su responsabilidad como buen vecino y del impacto que generan las iniciativas en las comunidades.

Enfoque social

A su vez, Fernando Santander, gerente de proyectos de Inmobiliaria Lo Campino, añade que para «que un plan maestro sea exitoso debe integrar distintos enfoques al momento de su conceptualización. Dentro de estos enfoques están el social, ambiental, económico y cultural».

Indica que el «el principal beneficio es que es un proyecto que fue pensado y desarrollado para dar soluciones integrales para los futuros propietarios. Que no solo se pensó en qué tipo de viviendas tendría, sino también en los equipamientos y servicios que necesitarán. Permite saber con certeza cuales son los plazos para el desarrollo y ejecución de las distintas etapas del master plan».

Fuente: http://www.economiaynegocios.cl/noticias/noticias.asp?id=483220

domingo, 01 de julio de 2018

Felipe Álamos
Clasificados Propiedades
El Mercurio