Análisis de Colliers International indica que ninguna marca inmobiliaria concentra más del 15% de los proyectos en una comuna 

De acuerdo a un análisis de Colliers International respecto de las cinco comunas con mayor número de proyectos de departamentos -Ñuñoa, San Miguel, Providencia, Las Condes y Santiago-, existe un gran número de inmobiliarias presentes.

Soledad Silva, subgerente del Área de Estudios de Colliers International, afirma «que en general existe un buen nivel de competencia en las comunas a analizadas, ya que entre el 40% y 70% de los proyectos es desarrollado por inmobiliarias que solo cuentan con un proyecto en venta. Aunque añade que es normal que las grandes inmobiliarias tengan presencia en varias comunas o también que ciertas inmobiliarias opten por concentrar sus proyectos en una sola comuna o en algún sector específico.

Explica la ejecutiva que la decisión de una inmobiliaria de desarrollar un proyecto residencial en cierta comuna involucra una serie de factores, dentro de los que se encuentran el conocimiento de la zona y del mercado objetivo; la rentabilidad esperada del proyecto, la disponibilidad de terrenos y la demanda actual de la zona.

«En general, las grandes inmobiliarias están presentes en varias comunas porque ofrecen productos distintos según la ubicación geográfica y el perfil de compradores al cual apuntan. Por otro lado, hay inmobiliarias que solo construyen en comunas específicas, como por ejemplo zonas céntricas (Santiago centro, San Miguel, Estación Central), ya sea porque conocen el mercado objetivo o buscan cierto nivel de demanda y rentabilidad, o simplemente porque tienen experiencia en dicho sector. La demanda existente en el sector es determinante a la hora de decidir la construcción de un proyecto», indica.

A su vez Isabel Ducret, Broker RE/MAX Futuro, afirma que el mercado de los departamentos es tal vez el más grande en Chile, y principalmente en Santiago.

«La demanda por propiedades de este tipo aumenta año a año, y hoy casi todas las inmobiliarias participan de este mercado. Hoy al menos existen 130 inmobiliarias establecidas que de forma constante comercializan proyectos de este tipo. Las más grandes cuentan con su empresa constructora propia, y las más pequeñas licitan la construcción».

Añade que «en ciudades grandes como Santiago, donde la superficie de la ciudad se ha extendido y/o en aquellas donde el valor de la tierra sube mucho por variadas razones, la tendencia es a construir y comercializar con mayor fuerza edificios». Asimismo, «la alternativa de departamentos como segunda vivienda es preferida por los compradores por varias razones, entre las cueles se destaca la seguridad y la mantención. En general, la tendencia seguirá hacia construcciones en altura, debido principalmente a la concentración de la población y al encarecimiento del suelo».

Por su lado, Rodrigo Boetsch, gerente general de la inmobiliaria Boetsch, señala que «lo que observamos a nivel de competencia en desarrollo inmobiliario de edificios es un mercado muy atomizado a nivel de inmobiliarias y con una amplia oferta en general en las comunas más céntricas de la ciudad, y sobre todo en zonas en torno a los distintos ejes de metro y transporte público».

Indica que el plazo para agotar oferta de departamentos, al cierre de 2017, era de 26 meses, «lo que muestra que a pesar de la cantidad de proyectos en oferta, es bastante razonable. Mientras el crecimiento del país y la ciudad se mantengan al alza, la demanda seguirá creciendo y, por ende, la oferta. Esto es lo que genera espacio para la presencia de un gran número de inmobiliarias. Aún quedan bastantes terrenos en Santiago y bastante espacio para seguir creciendo, sobre todo pensando en zonas que históricamente eran barrios de casas y que ahora están pasando a ser barrios de edificación en altura, donde cada vez se observan más casos de inversionistas que encargan a corredores el armado de estos paños para desarrollos».

Competencia y precios

Roberto Bascuñán, gerente general de Inmobiliaria Norte Verde, señala que «el mercado inmobiliario en Chile es una industria muy atomizada donde participan más de 200 de estas empresas y prácticamente todas tienen presencia en varias comunas. Es un mercado tremendamente competitivo, autorregulado en materia de precios debido a la gran oferta existente».

Señala que «particularmente, el segmento de departamentos está muy consolidado, especialmente en el negocio de renta habitacional, que ofrece grandes oportunidades de desarrollo influido por factores de mercado, como la disminución de la superficie para construir en altura, lo que ha generado un aumento en el valor de los departamentos. Los precios también se han incrementado producto de los cambios normativos, como el IVA, nuevas restricciones crediticias y modificación de planes reguladores, a lo que se añade el escenario actual de incertidumbre jurídica que está despertando desconfianza en la institucionalidad, que no incentiva la inversión inmobiliaria».

En definitiva, indica Rodrigo Abufón, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, «el mercado inmobiliario en general está bien atomizado con muchos actores, los cuales pueden ser tanto locales como regionales o nacionales. Bajo este escenario, el nivel competitivo es muy alto. Cada proyecto tiene un gran entorno en que la competencia es intensa, por lo que comunicar sus atributos de manera eficiente a los clientes es clave para lograr una clara diferenciación de la competencia, creando una ventaja competitiva que logre atraer a los interesados y generar una identidad propia en cada proyecto».

De esta manera, dice, «creemos que cada vez se acentuará más la tendencia de los últimos años, respecto de la construcción de productos con menos y hasta 50 metros cuadrados, y en valores menores a UF 4.000 (equivalente a sobre el 65% del mercado de departamentos). Las comunas que presentarían un mayor dinamismo en esta línea serían principalmente San Miguel, Ñuñoa, Estación Central, Santiago centro, San Joaquín y Macul».

Y añade: «Hay sectores dentro de las zonas señaladas que tienen una cantidad importante de proyectos a la venta. Por ejemplo, según datos de Colliers, en un sector específico de Estación Central, comprendido entre Ecuador por el norte, Alameda por el Sur, Autopista Central por el oriente y Carlos Pezoa por el poniente, hay 11 iniciativas en oferta. De la misma manera, encontramos en San Miguel sectores con 12 y 16 proyectos a la venta, lo que demuestra el nivel competitivo de estas comunas».

domingo, 04 de marzo de 2018

Felipe Álamos
Clasificados Propiedades
El Mercurio