Por Sergio Román Purcell, presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria.
Las recientes promociones inmobiliarias asociadas al cambio del IVA llevarán a que en el corto o mediano plazo muchas personas vivan por primera vez en un condominio. O que bien por primera vez compren un departamento para renta.
Por ello es clave conocer o reforzar algunos conceptos.
Lo primero que se debe saber es que el bien raíz ya cuenta con un reglamento de copropiedad inscrito en el conservador de bienes raíces para ese inmueble. Este será el que regirá al edificio mientras éste exista.
También deben saber, que al momento de firmar la escritura de compraventa, el comprador declara conocer y respetar ese reglamento, quedando éste inscrito como un gravamen, en conjunto con la compra de la propiedad.
Esto es tremendamente importante, pues la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria dice que cada comunidad se regirá por su propio reglamento.
La ley es general para todos los condominios, por lo que a veces resulta muy ambigua. En cambio, el reglamento es único y solo rige para ese condominio, por lo que esto nos permite asegurar que las inmobiliarias, a través del reglamento de copropiedad, pueden mejorar la ley en los puntos que estimen convenientes, según la realidad de cada condominio.
Así, el reglamento de copropiedad fija derechos y obligaciones para cada residente. Por ejemplo, derechos podrían ser el uso de dependencias comunes, como piscina, lavandería, sala multiuso y sauna. Y obligaciones serían respetar el reglamento de copropiedad, pagar sus gastos comunes, concurrir a las asambleas, etc.
En este sentido, lo más importante que se debe tener en cuenta es que los propios derechos terminan cuando comienzan los de cualquier otro residente. Sin embargo, para el propietario sus obligaciones no terminan nunca, aunque el departamento lo arriende, pues siempre él será el responsable de acuerdo a la ley.
Gastos comunes
Por otra parte, es fundamental tener en cuenta que el edificio tiene gastos comunes, los cuales el reglamento obliga a cancelar mensualmente en el porcentaje de copropiedad que tenga la unidad sobre el total construido, y que corresponden a la mantención de éste.
Por ello es muy importante una buena gestión de la administración, pues a lo que se le llama gastos comunes, no es otra cosa que el costo de mantener lo que se tiene.
¿Qué se entiende por una buena gestión de la administración? Bueno, esta se refiere a realizar mejoras e inversiones en el edificio, lo que claramente aumenta la plusvalía del bien raíz y también la calidad de vida de los residentes. Un ejemplo de esto podría ser la implementación de cámaras en un edificio, lo cual mejora la seguridad, aumenta la plusvalía al tener mejor equipamiento y a su vez esto mejora la calidad de vida en el edificio, por darle una sensación de seguridad a quien reside en él.
Órganos esenciales
Ahora, ¿cómo se constituye la administración de un edificio? Normalmente la inmobiliaria deja definido al primer administrador y al primer comité, hasta que se venda un porcentaje del edificio (por lo general el 75% de este edificio). Luego esta llama a la primera asamblea de copropietarios y en ella se elige al primer comité, normalmente ratificando y/o cambiando al actual administrador.
Para ser candidato al comité de administración se debe estar al día con los gastos comunes (copropietario hábil) y ser propietario, cónyuge o representante legal de personas jurídicas que puedan ser dueños de algún inmueble.
Los miembros del comité elegido deben ser al menos tres y, si son más, ojala siempre en número impar, para evitar empates ante una votación. Y para postular a la administración de una comunidad, los candidatos pueden ser personas naturales o jurídicas. En ambos casos, los postulantes deberán ser elegidos por simple mayoría.
Es muy importante aclarar que la inmobiliaria es un copropietario más del edificio mientras este no venda la totalidad del inmueble, por lo cual tiene las mismos derechos y obligaciones que el resto de los copropietarios.
El rol que cada uno pueda ejercer debe ser el mismo y pensando en que cada decisión que se tome sea la mejor y siempre en beneficio de la comunidad.
Por último, y no menos importante, hay que considerar un aspecto fundamental: elegir un buen administrador.
Lo ideal es buscar alguien con reconocida experiencia, ojalá que esté colegiado de forma tal de que existan instancias de reclamo y control sobre su gestión, como por ejemplo, el comité de ética profesional de la asociación gremial a la que pertenece.
CGAI-
