Desde hace tiempo han estado en el centro de la discusión pública los denominados “contratos de exclusividad” que vinculan a condominios con empresas proveedoras de servicios de cable, internet y telefonía. Sus críticos han señalado que ellos atentan, tanto a la libre competencia, como a la libertad de elección de los consumidores expresamente reconocida como un derecho básico en el artículo 3º de la Ley Nº 19.496.

Marco Antonio Sepúlveda Larroucau
Abogado Asesor del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria A.G.
Profesor de Derecho Civil de la Universidad Central de Chile
Socio de Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda. – Abogados
www.sepulvedayescudero.cl

Especial objeto de críticas han sido aquellos contratos suscritos por algunas inmobiliarias, en su calidad de primeras propietarias de los respectivos condominios, donde parece haber primado un criterio tendiente al ahorro de costos propios versus beneficios efectivos para los futuros copropietarios.

Incluso, no han faltado mociones parlamentarias que han pretendido legislar sobre la materia; así, por ejemplo, es el caso del proyecto de ley que “protege la libre elección en los servicios de cable, internet o telefonía” contenido en el Boletín Nº 9.007-03 (en segundo trámite constitucional), que propone modificar el artículo 3º del D.L. Nº 211 “sobre protección a la libre competencia”, incorporando el siguiente inciso al literal b): “Se considerará como abuso de posición dominante todo acto jurídico encaminado a limitar la libertad de elección consagrada en la ley 19.496 como la celebración de contratos y acuerdos de exclusividad en la provisión de servicios domiciliarios, tales como telefonía fija, televisión por cable y/o internet, entre otros”.

Recientemente, con fecha 13 de febrero de 2014, se publicó en el Diario Oficial el D.S. N° 18 del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, que “aprueba el reglamento de servicios de telecomunicaciones que indica” y que, conforme a su artículo 1° transitorio, comenzará a regir transcurridos ciento veinte días corridos contados desde su publicación. Su principal objeto es regular los derechos y obligaciones tanto de los suscriptores y/o usuarios como de los proveedores respecto de los servicios de telecomunicaciones contemplados en él, con motivo de la contratación, explotación y/o uso de los mismos, sea en conjunto o separadamente; llamándonos profundamente la atención que la regulación de derechos y obligaciones pueda ser objeto de la potestad reglamentaria del Ejecutivo.

Relacionado con la materia que nos ocupa se encuentra su artículo 19, en cuyo inciso 3° se dispone lo siguiente: “Tratándose de edificios o condominios, la Instalación Interior deberá disponer de la capacidad necesaria para que múltiples proveedores puedan suministrar los servicios de telecomunicaciones, de modo que cada uno de los copropietarios pueda elegir libremente al proveedor del servicio de telecomunicaciones de su preferencia. Lo anterior, de conformidad a las especificaciones técnicas de la normativa sectorial correspondiente. La interfaz entre las redes de los proveedores de servicios regulados en el presente reglamento y la Instalación Interior, estarán ubicados en el lugar que determinen los propietarios del edificio o condominio, tanto para accesos alámbricos e inalámbricos, debiéndose al determinar tal ubicación mantenerse la capacidad de múltiples proveedores para suministrar servicios”.

En nuestra opinión, se trata de una norma técnica que apunta a que los condominios posean la capacidad necesaria para que múltiples proveedores puedan suministrar sus servicios, de manera tal que no se impida la libre elección de los copropietarios. Sin embargo, no parece estar impidiendo bajo todo respecto los referidos “contratos de exclusividad”. Así, por ejemplo, al tenor de la disposición transcrita y conforme a la normativa que rige a los condominios – la Ley N° 19.537 y su Reglamento -, no parece cuestionable que los propios copropietarios, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad manifestado en la respectiva asamblea, decidan libremente suscribir un contrato de tal naturaleza con el preciso objeto de obtener mayores beneficios por un plazo de vigencia razonable.

Semejante contrato no puede considerarse atentatorio a dicha norma legal, a los derechos de los consumidores ni tampoco a la libre competencia. En relación con esta última, nada impide que las distintas empresas proveedoras realicen sus respectivas ofertas, permitiendo a la asamblea de copropietarios optar por aquella que estime más ventajosa para sus intereses. Obviamente, ello obliga a los condominios, al menos como medida de sana administración, a implementar procesos transparentes de licitación y que cuenten con la debida asesoría técnica y legal.

Una interpretación distinta, más bien, produciría la sensación de haberse dictado una norma a la medida de las empresas proveedoras, justificada en el supuesto interés individual de cada copropietario, prescindiéndose de los mecanismos que el propio legislador ha establecido para la toma de decisiones de los copropietarios bajo la estructura jurídica de un condominio.

Por otra parte, no parece razonable pretender limitar o modificar el espíritu y el alcance de la normativa contenida en la Ley N° 19.537 en virtud de una norma de inferior rango legal.

Todo lo anterior no puede estar ajeno a los administradores de condominios, a quienes la Ley N° 19.537 (artículo 23 inciso 1°) y su reglamento (artículo 26 n° 7) los obliga no solo a velar por la observancia del reglamento de copropiedad, sino que, también, por las normas legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y a poner en conocimiento del comité de administración las transgresiones que detecten.

CGAI
Santiago, 27 de marzo de 2014.